Donos de imóveis alugados terão que ter CNPJ? Entenda a nova regra da Reforma Tributária e quem será afetado

A notícia de que proprietários de imóveis alugados passarão a ter que registrar um CNPJ para manter suas locações gerou dúvidas e receio entre locadores e inquilinos nos últimos dias. A mudança, contudo, faz parte do pacote de regulamentação da Reforma Tributária e não se aplicará a todos os proprietários.

A exigência terá caráter operacional e cadastral, voltada para organizar a arrecadação dos novos tributos sobre consumo — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Abaixo, confira os principais pontos para entender o que muda na prática, quem precisa se adequar e a partir de quando a medida passa a valer.

Quem realmente precisará do CNPJ?

A regra não atinge o pequeno locador. A obrigatoriedade de registro do CNPJ alcançará apenas as pessoas físicas que operam a locação como uma atividade econômica de maior porte.

Para se enquadrar na nova exigência, o proprietário precisará preencher requisitos específicos estabelecidos pela regulamentação da Reforma Tributária:

• Faturamento: Receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil (média de R$ 20 mil mensais); E

• Volume: Possuir mais de 3 imóveis destinados à locação.

Atenção: Se você aluga um ou dois imóveis residenciais para complementar a renda, nada muda. O processo continuará sendo feito normalmente por meio do seu CPF.

O proprietário passa a ser considerado uma “Empresa”?

Não. A criação do CNPJ para esse grupo de locadores terá fins estritamente cadastrais.

O número servirá para permitir o acesso aos sistemas públicos de emissão de Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) para os novos tributos (IBS/CBS).

• Sem custos de abertura de empresa: O proprietário não precisará abrir uma junta comercial ou constituir uma pessoa jurídica (PJ) tradicional.

• Imposto de Renda: A tributação sobre os rendimentos do aluguel continuará sendo apurada na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), através do carnê-leão ou da tabela progressiva.

A partir de quando a regra entra em vigor?

A exigência do CNPJ Operacional não é imediata. O cronograma de implementação do novo sistema tributário prevê que a obrigatoriedade passe a valer a partir de 1º de janeiro de 2027.

Até lá, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS/CBS devem disponibilizar uma plataforma simplificada e gratuita no portal do governo — similar à interface utilizada pelos Microempreendedores Individuais (MEI) — para facilitar o cadastramento dos proprietários enquadrados na regra.

O que fazer agora?

Para a maioria dos proprietários de imóveis do país, a recomendação é de tranquilidade, pois a norma foi desenhada para atingir grandes investidores e operadores do mercado imobiliário que atuam como pessoa física.

Para aqueles que ultrapassam o limite de faturamento e quantidade de imóveis, a orientação é acompanhar as divulgações do Ministério da Fazenda e da Receita Federal sobre a abertura do cadastro simplificado nos próximos meses.